Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang ở cuối chu kỳ BĐS thứ 4 kể từ khi luật đất đai ra đời vào 1993. Trong bài viết dưới đây sẽ phân tích diễn biến chi tiết các thời kỳ tăng trưởng và suy thoái của thị trường BĐS Việt Nam, giúp cho nhà đầu tư có kiến thức tổng quan để quyết định đầu tư phù hợp.
Chu kỳ bất động sản thứ 1: 1993 – 1999
1993-1995 tăng trưởng: Khi luật đất đai ra đời năm 1993 thì thị trường BĐS mới được định hình rõ ràng.
Thời kỳ 1993 – 1995 là giai đoạn đầu mở cửa của nền kinh tế VN. Năm 1995 là năm đặc biệt khi đồng thời VN ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á (Asian).
Nền kinh tế VN đã chuyển mình từ kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường. Điều này đã giúp nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ.
GDP tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%) khiến người dân có niềm tin tích cực vào tương lai. Thịt trường bất động sản tăng mạnh trong thời gian này.
1997- 1999 suy thoái: Vào những năm 1996 khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng hoảng và thật sự diễn ra vào năm 1997-1998.
Vì mới trong giai đoạn mở cửa với độ mở cửa chưa cao nên kinh tế VN không bị cuốn vào vòng xoáy của khủng hoảng. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tiền tệ này cũng làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế, GDP năm 1999 giảm còn 5.8%. Thị trường bất động sản cũng rơi giai đoạn suy thoái (1997-1999).
Chu kỳ bất động sản thứ 2: 2000 – 2006
2000-2002 tăng trưởng: Vào những năm cuối thế kỷ 20 đầu thể kỷ 21, VN tích cực hội nhập kinh tế.
Đặc biệt vào năm 2001 VN đã ký Hiệp định thương mại Việt Mỹ giúp nền kinh tế tăng trưởng tốt. GDP đạt 6,79% – 6,89% – 7,04% – 7,24% lần lượt các năm 2000, 2001, 2002. Thị trường bất động sản đã chuyển mình vào năm 2000 và tăng trưởng mạnh mẽ vào năm 2001-2002.
2003-2006 suy thoái: Sau đó thị trường bất động sản bùng nổ thì thị trường chậm lại. Thị trường ghi nhận 2003 giao dịch thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Chu kỳ bất động sản thứ 3: 2007 – 2013
2007 – 2009 tăng trưởng: Sau 4 năm thị trường trầm lắng, đồng thời năm 2006 VN chính thức tham gia Tổ chức thương mại thế giới WTO. Thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng sốt vào 2007-2008. Giá đất được thổi lên cao vượt qua khả năng mua của đa số người dân. Lạm phát năm 2008 lên đến 22%.
2009-2013 suy thoái: Giữ năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra làm cho nền kinh tế một lần nữa lao dốc. Kéo theo chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng nợ xấu tăng vợt, lạm phát trong những năm 2008, 2012 lên trên 20%. Ngân hàng nhà nước phải thặt chặt chính sách tiền tệ. Thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm, đóng băng vào những năm 2011-2013.
Chu kỳ bất động sản thứ 4: 2014 đến nay
2014-2017 tăng trưởng: năm 2012 cơ quan quản lý nhà nước nỗ lực tìm chính sách để kích thích lại thị trường bất động sản. Vào năm 2013, gói tín dụng 30 nghìn tỷ hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ ra đời. Thêm vào đó, năm 2014 bắt đầu cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại VN. Thị trường bất động sản được kích thích tăng trưởng trở lại.
2018 – nay suy thoái: Sau thời kỳ phát triển nóng thì năm 2018 thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ do chính quyền rà soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời ngân hàng nhà nước bắt đầu các chính sách siết tín dụng cho bất động sản.
Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung bắt đầu từ 2018 và leo thang đã làm giảm tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế toàn cầu. Việt Nam vẫn giữ được mức tăng trưởng 7% năm 2019.Tuy nhiên đến năm 2020, tác động của cuộc khủng hoảng COVID-19 đang diễn ra là khó dự đoán, quy mô và thời gian kéo dài của dịch bệnh. GDP Việt Nam được dự đoán chỉ tăng trưởng khoảng 4.1%.
Đây là mức tăng trưởng được kỳ vọng tốt nhất khu vực Đông Nam Á. Kỳ vọng kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi nhanh chóng và đạt tăng trưởng dự báo 6.8% vào năm 2021.
Năm 2021 cũng là năm được rất nhiều chuyên gia BĐS dự đoán là năm thị trường chuyển biến tích cực, bắt đầu thời kỳ tăng trưởng mới. Thị trường bất động sản Phú Mỹ – Bà Rịa Vũng Tàu đang có những sắc thái khôi phục tích cực sau hậu dịch Covid-2020
Tóm tắt chu kỳ bất động sản Việt Nam:
| THỜI KỲ | CÁC DẤU MỐC |
| Tăng trưởng 01(1993 – 1996) | Luật đất đai được ban hành 1993Nền kinh tế mở cửa làm cho kinh tế đi lên
Bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ (1995) Gia nhập công đồng các nước Đông Nam Á (1995) |
| Suy thoái lần 01(1997-1999) | Khủng hoảng tiền tệ Châu Á (1997-1998) |
| Tăng trưởng lần 02(2000-2002) | Hiệp định thương mại Việt Mỹ (2001). |
| Suy thoái lần 02(2003-2006)
|
Ban hành luật đất đai 2003 |
| Tăng trưởng lần 03(2007-2008) | Việt Nam tham gia WTO 2006 |
| Suy thoái lần 03(2009-2013) | Suy thoái kinh tế toàn cầu 2008 |
| Tăng trưởng lần 04(2014-2017) | Gói kích thích 30 nghìn tỷ (2013)Cho người nước ngoài mua bất động sản (2014) |
| Suy thoái lần 04(2018 – nay) | Rà soát pháp lý dự ánChiến tranh thương mại Mỹ – Trung bắt đầu 2018
Dịch bệnh Covid 2020 |
Nguồn: Bài viết chu kỳ bất động sản Việt Nam có sử dụng số liệu của Tổng cục thống kê.
